旅游小鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)的主流方向
資源開(kāi)發(fā)型旅游投資，已經(jīng)形成了“投資門(mén)檻高，收益時(shí)間長(zhǎng)”的特點(diǎn)，因此，旅游招商引資越來(lái)越難。房地產(chǎn)投資，收益高，回收快，成為制造中國(guó)富豪的領(lǐng)域，房地產(chǎn)商，也成為各個(gè)行業(yè)招商引資的對(duì)象。借力房地產(chǎn)的商業(yè)發(fā)展模式，已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方向。綠道聯(lián)合就旅游產(chǎn)業(yè)如何借助房地產(chǎn)商的實(shí)力，利用旅游房地產(chǎn)的商業(yè)模式，大力推進(jìn)區(qū)域旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)行了深入研究。
一、“旅游小鎮(zhèn)”的商機(jī)何在?
旅游地產(chǎn)的興起，是旅游小城鎮(zhèn)特別是旅游城市開(kāi)發(fā)的一個(gè)主動(dòng)力。將旅游區(qū)域開(kāi)發(fā)與城市經(jīng)營(yíng)全面結(jié)合起來(lái)，是能夠形成政府資金來(lái)源和企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成的關(guān)鍵。
旅游小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，實(shí)際上，就是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的小城鎮(zhèn)建設(shè)。
小城鎮(zhèn)建設(shè)是中國(guó)城市化進(jìn)程中非常重要的一個(gè)部分，是大多數(shù)農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民的基本模式。因此，國(guó)家給予小城鎮(zhèn)建設(shè)大量的資金、土地等等政策支持。特別重要的是，小城鎮(zhèn)的土地，不僅僅為國(guó)有土地開(kāi)發(fā)，還為集體土地流轉(zhuǎn)開(kāi)了口子，是一個(gè)地產(chǎn)領(lǐng)域的缺口。
但是，小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)價(jià)格非常低，本地居民購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)，商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)不太有興趣。
只有旅游房地產(chǎn)，對(duì)于擁有旅游資源的小鎮(zhèn)建設(shè)而言，意味著巨大的商機(jī)--因?yàn)槁糜畏康禺a(chǎn)的買(mǎi)家，不是本地居民，而是全國(guó)各地的度假游客和度假房地產(chǎn)投資人。
以低價(jià)獲取的小鎮(zhèn)土地為依托，面向全國(guó)乃至國(guó)際銷售風(fēng)景旅游地的度假物業(yè)，利差極大，一旦銷售成功，獲利豐厚。這就是旅游小鎮(zhèn)提供的商機(jī)!
將旅游區(qū)域開(kāi)發(fā)與城市經(jīng)營(yíng)全面結(jié)合起來(lái)，在大理、麗江、昆明等地，已經(jīng)得到實(shí)踐，并走在了云南旅游地產(chǎn)的前列。高爾夫地產(chǎn)成為最經(jīng)典的樣板，激勵(lì)著房地產(chǎn)商的極大熱情。
云南省建設(shè)廳總規(guī)劃師韓先成先生指出，以保護(hù)不可再生資源為前提，通過(guò)商業(yè)化理念運(yùn)作，云南的旅游地產(chǎn)一定會(huì)迎來(lái)一個(gè)高速發(fā)展期。
這就是云南旅游第二次創(chuàng)業(yè)的鑰匙之一--以地產(chǎn)撬動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作模式--城市經(jīng)營(yíng)與旅游結(jié)合的主要節(jié)點(diǎn)。
二、旅游小鎮(zhèn)的分類
旅游小鎮(zhèn)，就是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的小鎮(zhèn)。我們將其細(xì)分為資源主導(dǎo)型分為資源主導(dǎo)型、旅游接待型和生態(tài)觀光型三類。
1、資源主導(dǎo)型旅游小鎮(zhèn)
即自身?yè)碛新糜钨Y源成為旅游目的地的小城鎮(zhèn)。這類小鎮(zhèn)為特色鎮(zhèn)，主要為古鎮(zhèn)，特別是國(guó)家歷史文化名鎮(zhèn)，具有非常好的古鎮(zhèn)風(fēng)貌，形成了旅游吸引力，古鎮(zhèn)本身就是旅游吸引物。古鎮(zhèn)的特色建筑、風(fēng)水情調(diào)、民俗文化等，都吸引著觀光和休閑游客。而依托古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的仿古旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，在麗江、大理都非常成功。
溫泉鎮(zhèn)是資源旅游小鎮(zhèn)中一個(gè)特殊種類，全國(guó)有幾十個(gè)溫泉鎮(zhèn)，都是依托于溫泉資源，形成的休閑鎮(zhèn)，其中有一部分是古鎮(zhèn)。比如昆明的安寧溫泉鎮(zhèn)，擁有“天下第一湯”，已經(jīng)開(kāi)發(fā)了別墅樓盤(pán)賣得不錯(cuò);安徽烏江的香泉鎮(zhèn)，借香泉溫泉把房子賣給了南京人;北京的小湯山，成為會(huì)議休閑集散地。
2、旅游接待型旅游小鎮(zhèn)
著名自然風(fēng)景景區(qū)，一般都在遠(yuǎn)離城市的地方。在這些旅游目的地的周邊，形成的人口聚居地，就是旅游小鎮(zhèn)。這一類小鎮(zhèn)，本身不是景區(qū)，但是自然生態(tài)環(huán)境都很好，最重要的在于，這里是旅游集散地，是接待建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，這就是接待型旅游小鎮(zhèn)。這類小城鎮(zhèn)通常為遠(yuǎn)離旅游中心城市的著名風(fēng)景區(qū)的重要門(mén)戶和游客主通道，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小城鎮(zhèn)依托地理優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展旅游接待工作。
接待型旅游小鎮(zhèn)，是旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最佳區(qū)域，既可以開(kāi)發(fā)旅游商業(yè)房地產(chǎn)，又可以開(kāi)發(fā)旅游度假房地產(chǎn)。
3、生態(tài)人居型旅游小鎮(zhèn)
最為大量的旅游小鎮(zhèn)，是生態(tài)環(huán)境非常好，以生態(tài)人居為特色發(fā)展的小鎮(zhèn)。這類小鎮(zhèn)一般處于中大型城市周邊，距離城區(qū)較近，一般為近中郊區(qū)。對(duì)于北京、上海這樣的超大城市，距離在100公里以內(nèi);對(duì)于成都、西安這樣的城市，距離在60公里以內(nèi);對(duì)于煙臺(tái)、石家莊這樣的城市，距離在30公里以內(nèi);對(duì)于許昌、綿陽(yáng)這樣的城市，距離在15公里以內(nèi);這一區(qū)域內(nèi)的生態(tài)小鎮(zhèn)，是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的極佳目標(biāo)，是旅游休閑小鎮(zhèn)最廣泛的目標(biāo)。此類小城鎮(zhèn)以接待城市休閑居民，開(kāi)展農(nóng)業(yè)觀光等鄉(xiāng)村旅游為主，進(jìn)一步發(fā)展為生態(tài)休閑小城鎮(zhèn)。
三、規(guī)劃“旅游小鎮(zhèn)” 的要領(lǐng)
以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)范和旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃規(guī)范的雙重要求為前提，以旅游產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)城鎮(zhèn)發(fā)展，以城鎮(zhèn)建設(shè)配合旅游功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的系統(tǒng)整合。
1、規(guī)劃的要求
1)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略主導(dǎo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)總體發(fā)展戰(zhàn)略;
2)區(qū)分類別：觀光小鎮(zhèn)、休閑小鎮(zhèn)、度假小鎮(zhèn)、集散小鎮(zhèn)、過(guò)境小鎮(zhèn);
3)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與平衡發(fā)展;
4)城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施配套;
5)城鎮(zhèn)社會(huì)生活配套;
6)城鎮(zhèn)行政管理要求;
7)鎮(zhèn)村體系結(jié)構(gòu)與互動(dòng);
8)城市化目標(biāo)、過(guò)程及其規(guī)律;
2、規(guī)劃的關(guān)鍵
1)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定，是基礎(chǔ);
2)旅游吸引力動(dòng)力機(jī)制的設(shè)計(jì)，最重要;
3)具有小城鎮(zhèn)和旅游雙重功能的項(xiàng)目策劃，是關(guān)鍵;
4)鎮(zhèn)域旅游整合，是目標(biāo);
5)旅游小城鎮(zhèn)的特定功能開(kāi)發(fā)及其布局，是落地;
6)景觀規(guī)劃，是特色;
7)政府運(yùn)營(yíng)模式，是價(jià)值;
8)商業(yè)運(yùn)作模式，是操作性的結(jié)晶。
3、規(guī)劃的原則
1)小鎮(zhèn)區(qū)域旅游吸引力的打造--動(dòng)力機(jī)制的建構(gòu);
2)小鎮(zhèn)旅游功能定位--集散、夜間娛樂(lè)、觀光、休閑、度假、游樂(lè);
3)小鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)功能配置與協(xié)調(diào)發(fā)展--城鎮(zhèn)規(guī)劃;
4)小鎮(zhèn)的風(fēng)貌規(guī)劃--旅游景觀吸引力與休閑度假環(huán)境。
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