聽過房地產，旅游地產，養老地產，但很少聽到農業地產，很多人說農業地產？農村的地能有什么升值的可能嗎？他們根本看不起農業用地。但國家對于農業用地流轉、農業建設用地、宅基地等還是有很多好的政策的。“農業地產”作為一個新名詞，也是剛剛才被人們所發覺。很多人不懂什么事農業地產？所謂的農業地產，就是說中國很有可能在近5~10年之內，通過農村土地流轉、集體建設用地入市、宅基地盤活等相應農村新一輪土地運動所形成的新興產業。

市場中有傳說“農業地產”是下一個暴利行業，多是按照地產發展的邏輯來推導的，房地產行業由“分散”向“集中”轉變后產生了行業暴利，那么印證出來的結論是：任何行業由“分散”走向“集中”，就是行業資源與資產的聚集形成了較高話語權，進而產生超高利潤和行業機會。 而農業正處在由分散到集中發展的這個特殊階段，自2006年《農民專業合作社法》頒布以來，國家一直在鼓勵農村土地向規模化、集約化方向發展，由小農分散經營模式逐步發展到集約機械化模式，這是針對農業生產方面。

那么隨著國內消費升級的加速，農業第三產業遍地開花，這顯然為帶動農民致富找到了一個新增長點，此時，鄉村的發展卻受到了現行土地政策的制約。處在了有市場、有資源、有資源卻沒有土地的尷尬階段，直到今年新《土地管理法》出臺，才使得農村集體建設用地與宅基地的權屬與經營范圍更加開放與明晰。這又給了市場一個強大的信號，“農業地產”將在政策、市場、環境等多重因素的推動下，爆發出極大的能量與機會。

01新型農場涌現
農民專業合作社與家庭農場通過近十幾年的發展，在各地已有了初步的基礎規模，但是盈利性還有所欠缺。未來的農場將在此基礎上進一步探索出更高階的商業模式，適應農業潮流的發展，更適應市場的變化。

之所以說今后的農業生產必是由規模化、機械化主導的新型農場主導，有這三方面原因：
第一，小農分散型農業生產無法進行機械化作業，從效率與產量上很難提高，想要進一步發展，在市場中不占優勢與競爭力；
第二，當前務農人員基本已上50的年紀，8090后從小沒有務農的基礎，更沒有興趣，如果還是繼續現行經營模式，十年之后，務農人口將是一個巨大的缺口；
第三，農業是一個政策性極強的行業，國家財政資金每年數萬億的補貼資金向行業傾斜，保證國民的口糧是國家的底線。在當前經濟調結構的十字路口，農業是國家力挺的行業；因此，發展市場形勢、資源與政策多個維度看，下一撥高階型新型農場將會逐步誕生。

02農業地產興起
無論在哪一個國家，經濟發展到一定階段后，逆城市化發展將會如約而至。大城市的生活自然精彩，處在長期高壓與快節奏的環境里，也讓每個人心里的田園牧歌夢滋生地更快也更具體。城里人的田園夢，不僅向往小橋流水人、爛漫田野，還無法放棄現代化便利，以前是有夢不敢放開去追，由于政策所限，無論宅基地還是集體建設用地只限在集體內部使用，這讓很多城里人、外部資本忘而卻步。如今政策放開，鄉村振興戰略的大力推進，在村里安家的機會變得更確定。而這類項目在南方多個城市已經涌現，如無錫拈花灣、成都幸福公社、昆山錦溪計家墩……等都已為城里這撥忙碌的人建造了一個理想的田園國度，并受到了市場認可。這類標桿將會進一步激勵與帶動更多資本參與進來，相關農業地產項目隨之興起。 由此，從農業發展趨勢與方向上看，行業將會產生大量新興的機會，由分散經營向集中經營是必然之路，但由此來推斷“農業地產”會成為繼房地產后又一個暴利行業，似乎還是牽強了些。據現已投資農業項目方反饋， 目前行業還在存著系統性問題，這是不容忽視的，也可以說，這些問題不警惕將會直接影響行業效益。
1、農業類項目投資回報期長。 與其他行業不同的是，農業有生長周期，少則一、二年見果，多則三、五年。資本進入鄉村，與村集體打交道不可少，且會形成深入合作，在這產權結構明晰的前提下，項目想要盈利，必須要深耕細作，做好長期投資計劃，且利益不可一家獨大，而要受益于廣大百姓。
2、以產業帶動“農業地產”。 如果想拿地，必須先規劃產業，把當地農民的出路解決了，才能和諧發展后期項目。休閑農業地產要融入到區域統籌發展中，做“產業”,做“未來”。對失地農民的未來要充分考慮，做到有房住、有收入才算解決了基本問題。否則，影響村民穩定這與鄉村振興戰略就背道而馳了，投資越多受的影響將越大。
3、不能掛“羊頭”賣“狗肉”。 以產業振興和鄉村旅游為引子，行“房地產”之事這條路已經完全斷了。土地問題已被國家上了“緊箍咒”，凡是用其他項目打土地主意的，是明令禁止，一旦被發現，只能送上“強拆”這條路。
所以，我們千萬別輕信“農業地產”是“暴利”行業這一說，時間能證明一切。但經過農業供給側結構性改革進一步深化，行業大整合的有序推進，“農業地產”也許成為下一個熱點行業是指日可待的。

此文來源于網絡整理+個人觀點，綠道聯合旅游規劃設計院http://www.hudazc.com/，如需轉載請說明出處！上一篇：旅游規劃與開發過程中需要遵循的6個原則下一篇：【綠道案例】遵義游樂園——黔北最大的游樂園