估計每個人都有一個夢想，擇一城終老，遇一人白首，夢想中的小城是那種人類宜居小城，有山有水，美如畫的一種休閑養(yǎng)生養(yǎng)老的地方。也是當下人們最受歡迎的旅游地產(chǎn)之一。可能很多人認為旅游度假地產(chǎn)，就是在旅游景區(qū)做房地產(chǎn)項目就可以了，那就錯了，一個優(yōu)秀的旅游地產(chǎn)項目是需要能有召喚150w游客的核心力量，那些“假旅游，真地產(chǎn)”的項目還是少做為妙。

在此背景下，伴隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，旅游地產(chǎn)也將走進更多家庭。 越來越多的人將安家置業(yè)、投資置業(yè)的眼光轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)這么多的旅游地產(chǎn)到底該怎么選？

首先應(yīng)該找“稀缺”資源下手。

和珅曾用兩萬兩銀子買到一對汝窯三足洗，其中一只有補痕，而他把那只完好無損的摔碎后，笑著說，世上就只留下來這一只汝窯三足洗了，此洗價值連城。 稀缺往往與價值劃等號，稀缺的自然資源無疑是度假地產(chǎn)的首要考慮因素，類似長城腳下的公社、莫干山、非誠勿擾里的鳥巢，此類度假勝地由于擁有極為獨特的自然資源，受到眾多消費者的青睞，遺憾的是此類項目多數(shù)只租不售，可售部分在本已稀少的物業(yè)當中，顯得更為稀缺。

當然，僅有自然資源的支撐還遠遠不夠。

從消費者角度，無論是投資還是自用邏輯，最終住在里面的人，需求核心價值還是在于使用，滿足一種對終極生活方式的向往。無論置業(yè)三亞、西雙版納，還是在京郊的古北口、懷來，作為第二居所，為度假或養(yǎng)老做長遠的居住打算，才是他們的真實需求所在。

其次從開發(fā)角度，過去一年文旅地產(chǎn)、度假地產(chǎn)風起云涌，特別是在北上廣深這樣的超級城市，面對擁堵、霧霾、壓力等各類城市人通病，度假地產(chǎn)成為人們逃離城市的首選。

而伴隨需求的井噴，特色小鎮(zhèn)、主題公園、分時度假等眼花繚亂的概念也漫天飛舞，各種營銷噓頭充斥市場，令人無法分辨其真實價值。

那么，該如何圍繞真實的購房意圖來判定度假地產(chǎn)的稀缺價值呢？

我們認為要用三個“大”原則來指導(dǎo)選擇：

一、大城市，支撐

旅游度假地產(chǎn)寄生的母體還是以大型的一線城市為主，譬如北京、上海、深圳等地。

如大小梅沙的旅游經(jīng)濟開發(fā)，主要依附于深圳及廣州，城市人口的聚集給大小梅沙輸送大量的游客！就全國范圍來講，大小梅沙之所以能夠擁有突出的度假地產(chǎn)開發(fā)價值，因為它在片區(qū)內(nèi)稀缺資源性和成熟性，并對全國人口形成吸附力。

大城市和度假地產(chǎn)可以形成一種伴生關(guān)系，不僅僅是生活方式的互補，人流的互補，也是產(chǎn)業(yè)的互補和環(huán)境的互補。

分布于大城市遠郊的旅游度假地產(chǎn)項目可以提高度假休閑的效率，充分利用周末及節(jié)假日的時間快速轉(zhuǎn)換生活狀態(tài)，這比一年一去，利用價值要高的多。

即使從運營上來說，依托于大城市穩(wěn)定的人流和強勁的消費力，旅游度假地產(chǎn)在開發(fā)運營上也能促成良性循環(huán)，使項目具有持久的生命力。

二、大配套，信心

配套也是一種資源，對于旅游度假地產(chǎn)來說極其重要。

當然配套與上面提到的城市規(guī)模，以及旅游資源都緊密相關(guān)，只有在充足人流的保證下配套才有可能完善起來。

到底是旅游先行，還是地產(chǎn)先行？不同時期開發(fā)運營策略不同。

過去的開發(fā)思路是先蓋房賣房，通過資金的回籠去完善配套，這樣雖然可以降低開發(fā)風險，但地產(chǎn)模式過重，往往項目很難成功。

相比之下，先做旅游和配套，雖然先期投入較大，但隨著知名度和影響力逐步擴大，加之人們對旅游度假的追求熱度不斷攀升，市場關(guān)注度和人流量都會迅速提升，從而可以順利的過渡到地產(chǎn)的開發(fā)和營銷。

當下的旅游度假地產(chǎn)的開發(fā)是給客戶傳遞信心的過程，配套不僅會帶來人氣，也可以讓憧憬中的度假生活真實落地，變?yōu)閳鼍绑w驗。

從這個角度看，有大配套支撐的度假地產(chǎn)一定是稀缺的。 三、大環(huán)境，疊加

度假地產(chǎn)賣得就是環(huán)境，幾乎所有客戶都是這樣認為的。但環(huán)境價值也應(yīng)有所區(qū)分，只有自然環(huán)境和人文環(huán)境可以疊加的地方，才是真的具有稀缺價值。

就國內(nèi)而言擁有好的自然環(huán)境并不難，有山有水就能具備開發(fā)條件，但人文環(huán)境是長年累月沉淀下來的，具有歷史價值和社會共識，如果能達到世界文化遺產(chǎn)這樣的景區(qū)級別，那這種大環(huán)境就具備了難得的收藏屬性。

由此你可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了城市住宅與度假地產(chǎn)在“稀缺性”上的則重不同——

城市住宅說地段價值，度假地產(chǎn)說城市關(guān)系；城市住宅看重升值潛力，度假地產(chǎn)用配套條件檢驗存活率；城市住宅有景觀就夠了，但度假地產(chǎn)需要完全嵌入大的環(huán)境資源中，把自然和人文疊加在一起，凸顯景區(qū)的遺產(chǎn)價值。

所以，必須用新的方法論去識別度假地產(chǎn)的真實“稀缺性”。

把握住大的城市關(guān)系原則，大的配套成熟原則，以及景區(qū)價值原則，閉著眼買都不會錯。如果按照這個條框去界定，合適入手的度假地產(chǎn)項目就鳳毛麟角了。

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