為什么現(xiàn)在很多人搶著做養(yǎng)老地產(chǎn)？之前有很多文章說未來接替房地產(chǎn)的必定是養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，畢竟中國老齡化嚴重，從數(shù)據(jù)來看，2018年中國千萬元凈資產(chǎn)的家庭數(shù)量超過200萬，總資產(chǎn)較2017年增長6.4%，人群的平均年齡為40歲。這些高凈值人群的父母大多已超過65歲，為父母提供優(yōu)質(zhì)的晚年生活或?qū)⒊蔀楦邇糁导彝サ男聲r尚。今天小編從專業(yè)角度來分析中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、政策以及做養(yǎng)老地產(chǎn)風險分析等。

一、中國養(yǎng)老地產(chǎn)前景分析：

中國是目前世界上唯一老年人口超過2億的國家。面對如此龐大的老年人群體，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻剛剛起步，尚未形成成熟的產(chǎn)業(yè)模式，未來發(fā)展可期。 二、政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持：

2013年9月6日，國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，明確提出要積極應對人口老齡化，加快發(fā)展養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)，不斷滿足老年人持續(xù)增長的養(yǎng)老服務需求。

在此后的六年時間里，中央及地方密集出臺了各項政策以支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中，僅中央級的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)文件就多達一百三十多個，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、土地規(guī)劃政策、金融支持政策、人才培養(yǎng)政策、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合政策、行政補貼政策、民營及其他資本優(yōu)惠政策、市場監(jiān)管政策。

2019年4月，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進養(yǎng)老服務發(fā)展的意見》，明確提出要打通“堵點”，消除“痛點”，突破發(fā)展障礙，健全市場機制，持續(xù)完善以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充，醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務體系，并從六大方面提出了諸多落到實處的意見。包括深化放管服改革、拓寬養(yǎng)老服務投融資渠道、擴大養(yǎng)老服務創(chuàng)業(yè)就業(yè)、擴大養(yǎng)老服務消費、促進養(yǎng)老服務高質(zhì)量發(fā)展及促進養(yǎng)老服務基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

三、3種養(yǎng)老地產(chǎn)模式：

目前，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種運營模式：一種是持續(xù)照料退休社區(qū)模式(CCRC)；一種是全齡型社區(qū)模式；一種是養(yǎng)老公寓模式。

持續(xù)照料退休社區(qū)（Continuing Care Retirement Community，簡稱CCRC），可為老年消費者提供一站式、一體化的居住生活服務。CCRC起源于美國教會創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有100多年的歷史。社區(qū)建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院擁有經(jīng)驗豐富的專業(yè)醫(yī)生，可為入住者提供預防、醫(yī)療、護理和康復等專業(yè)服務。同時，持續(xù)關(guān)注老年消費者在健康狀況和自理能力方面的變化，持續(xù)為老年消費者提供與身體及自理狀況相對應的照料服務。

全齡型社區(qū)，多由房地產(chǎn)商直接開發(fā)，后續(xù)運營由養(yǎng)老運營公司負責。全齡型社區(qū)對于入住者沒有年齡硬性規(guī)定，通常依據(jù)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、養(yǎng)生度假等理念進行建設(shè)，老人也多以“候鳥式”居住為主。

養(yǎng)老公寓模式通常體量較小，在200個房間左右。在滿足居住功能的同時，更加強調(diào)護理的概念，各類配套設(shè)施較為齊全，可以滿足獨居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供專業(yè)服務。 四、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的風險與機遇：

1、市場風險

雖然養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)日益火爆，但其面臨的市場風險依然嚴峻。

一是受傳統(tǒng)孝道思想的影響，居家養(yǎng)老模式的主流地位難以撼動。當下老年人的價值觀以提倡節(jié)儉為榮，接受高消費型的養(yǎng)老地產(chǎn)模式需要一定的時間。

二是養(yǎng)老地產(chǎn)的主流消費群體是高凈值老年群體及其家庭，又可總結(jié)為“高干、高知、高管”等領(lǐng)域的老年群體。雖然我國老年群體龐大，但能滿足高凈值或“高干、高知、高管”要求的老年人口數(shù)量較為有限。特別是前期市場推出的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)消化了一部分客群，將給未來集中面世的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品帶來新的挑戰(zhàn)。

2、經(jīng)營風險

就回報周期而言，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的投資回報周期較長。國內(nèi)第一家養(yǎng)老社區(qū)公司親和源運營13年后，才實現(xiàn)首次盈利。萬科推出的養(yǎng)老項目至今仍未實現(xiàn)盈利。行業(yè)龍頭泰康集團董事長陳東升也曾明確表示，“一個成熟的養(yǎng)老社區(qū)做到收支平衡需要6～8年，真正實現(xiàn)盈利要8～10年的時間”。從投資回報率來看，目前國際高端養(yǎng)老地產(chǎn)的平均投資回報都不超過10%。

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