中國社會老齡化日益嚴重，是當下比較擔心的社會問題之一，現在很多年輕人都外出打工，老家就剩下老人了，很多老人都是農民出生，退休金基本沒有，這是一個很頭疼的問題，如今很多房地產開發商看到這個缺口，再加上有政策上的支持，康養文旅市場開始活躍了起來，那么在規劃開發康養文旅項目的時候會遇到哪些難題？

中國老齡化日益嚴重有目共睹？

近日，有則報道：據統計，中國大于60歲的老齡人口共2.49億，占全球老齡人口的30.8%，中國年齡中值比老牌發達國家要低，但作為仍在發展中的經濟體，同其他一起崛起的兄弟們相比，絕對算是年長的成員了。除了“老大哥”波蘭和俄羅斯，中國人的年齡中值超過其他新興國家。近年GDP瘋漲的印度，年齡中值只有28.4歲，比中國人年輕整整10歲。中國不僅老齡化程度高，而且老的速度特別快。 項目不重視或沒有正確的康養文旅策劃、規劃會出現以下幾個方法的“致命”的問題。

一、陷入惡性競爭

有一句俗語，“天下文章一大抄，就看你會抄不會抄” ，這里的“抄”其實指的是借鑒的意思。借鑒與抄襲是那么接近又那么質的不同，成功的項目一定有它自身的特點，與環境協調、達到人們的需求。可以去借鑒它成功的理念、成功的方法、成功的精神。而不能簡單抄襲它成功的形式、成功的樣子、成功的內容。規劃設計講究因地制宜，簡單而無章法的前期策劃和規劃，勢必使項目缺乏市場競爭力，陷入惡性循環之中。目前康養文旅類項目基本可分為三大版塊：（1）醫養板塊；（2）民俗旅游板塊；（3）田園體驗板塊；每個板塊子項也基本是當地名人故居、古跡遺址、各種賽事活動、蔬菜果園、茶園采摘等等。項目之間沒有差異化，客源去了A項目，就不愿意再去B項目。存在復游率不足，投資愿望不強烈等問題。

二、陷入重投資

項目另一個問題就是資金。資金不足、資金回收期長都可能給項目造成巨大的資金壓力。沒有前期精準策劃定位，差異化的理念支撐，一開始就進行大量資金投入，大興土建。會讓企業非常被動，陷入進退兩難的境地。 三、避重就輕，陷入死胡同

前期策劃與規劃就是對整個項目的統籌安排，是對思路的梳理，是對總體項目把控。忽略前期定位重要性，就會容易陷入某一局部節點，夸大分支作用。造成抓小放大的錯誤。例如項目主題是大健康加文旅，該項目所屬地區有泉水，這個是很好的一個亮點可以融入構思文本中，但如果只著眼于此說“這個水多么好，含多少礦物質，可以注冊個品牌，可以營銷包裝出售。”這難道是要搞礦泉水生產基地么？答案顯而易見，很明顯已經本末倒置。這只是簡單舉個例子。但國內很多項目都存在這樣類似的問題。

四、不能很好解讀政策、觸碰紅線

優秀的前期文旅康養策劃和規劃還能幫助企業很好的與政府溝通，應該對社會、對企業負責。前期方案是要認真分析政策導向，滿足當地政府要求，符合城市總體規劃，注意紅線內控制性詳細規劃的土地用地性質與要求。依據實際情況、真實資料來做分析。而不能忽視各類“紅線”。根據策劃文本需要，搞噱頭，不是住宅用地卻規劃成養老住宅，不是商業用地卻設計成商業街等。最后華麗的辭藻、精美的文本卻華而不實，浪費人力和物力資源。

所以說康養、文旅類項目的前期定位是非常重要的，優秀的前期策劃是可以使該項目避免“同質化”加大吸物化，是成功的開始。是需要投資企業給與足夠的重視和投入的。

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