地產(chǎn)項目大部分都是先規(guī)劃侯建設(shè)，不過很多項目還是死于策劃和規(guī)劃，規(guī)劃沒有一個核心，找不到項目的靈魂所在。一個文旅地產(chǎn)項目想要做好規(guī)劃，除了規(guī)劃，還要考慮到資金運作以及盈利，是否能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展等問題。作為專業(yè)旅游規(guī)劃公司今天帶你了解文旅地產(chǎn)規(guī)劃類型有哪幾種？

目前，我國的文旅地產(chǎn)分為五大類型——主題游樂型、景點依托型、民俗小鎮(zhèn)型、度假酒店型以及文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園型。

1、主題游樂型

這一模式的佼佼者華僑城已經(jīng)開始了全國布局，并有了眾多仿效者，摩天輪、云霄飛車、卡通裝，在大江南北風(fēng)靡起來。不過，由于規(guī)模龐大、硬件設(shè)施投入頗巨、后期運營維護也是天價，對開發(fā)商前期資金籌措能力和后期運營管理能力有很高要求，且資金沉淀較多，所以涉足的房企較少。 相比自我造血功能強大的迪士尼，我國的主題游樂型旅游地產(chǎn)仍是小巫見大巫。用主題公園帶動配套商業(yè)和地產(chǎn)項目是這一派別的主要模式，溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運動主題的項目也與此異曲同工，“觀瀾湖模式”即為代表。

典型代表：華僑城、宋城股份、深圳華強集團、長隆集團、觀瀾湖、海昌中國、常州恐龍園等。

優(yōu)勢：這種模式深受地方政府歡迎，低廉的拿地成本、市場熱情支撐下的穩(wěn)定門票收益、配套商業(yè)及地產(chǎn)項目的快速回現(xiàn)，使現(xiàn)金流很容易得到平衡。

短板：必須有持續(xù)的市場熱情作支撐，隨著迪士尼、環(huán)球影視城等海外勢力的入侵，以及政府和市場對這一司空見慣的旅游形態(tài)的熱情下降，門票收益、衍生品收入、房地產(chǎn)項目銷售都受到了一定影響。

未來趨勢：如何持續(xù)地留住游客，用鏈條和聚集效應(yīng)來延續(xù)旅游消費是重點，融入文化秀是其中的一個必然選擇；利用最新的網(wǎng)絡(luò)與科技也是一個重要的手段，不再大而全，追求小而美，例如憤怒的小鳥這種“O2O”的聯(lián)動效應(yīng)。

他山之石：迪士尼神話，沃爾特迪士尼公司經(jīng)過90多年的不斷發(fā)展，現(xiàn)已成為業(yè)務(wù)覆蓋影視娛樂、主題公園、媒體網(wǎng)絡(luò)和玩偶商品等多個領(lǐng)域、年收入達500多億美元的世界娛樂王國。不同于國內(nèi)主題游樂市場主要靠門票加配套房地產(chǎn)項目的收入結(jié)構(gòu)，迪士尼擁有源源不斷的“輸血”渠道和“倫次收入”。

2、景點依托型   

這是一度被批評為利用旅游的幌子瘋狂圈地的一派，嘗試這一兵刃的多數(shù)是傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域殺過來的“土豪”。鬼斧神工的自然資源永遠是稀缺的。動輒數(shù)十億元的高額投入，數(shù)千畝的拿地規(guī)模，但最關(guān)鍵的還是如何協(xié)調(diào)地產(chǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)比例的問題。占據(jù)大量土地和自然資源的項目如何實現(xiàn)土地集約化利用？超級大盤如何避免空城現(xiàn)象？僅僅是城市地產(chǎn)簡單復(fù)制為“海景房”、“山景房”還是提供一個真正的休閑度假投資產(chǎn)品？這對賺慣了快錢的傳統(tǒng)房企提出更大的考驗，如果還是快產(chǎn)快銷的“三板斧”，勢必不能長久。

典型代表：萬達集團、港中旅集團、中坤集團、保利地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、恒大集團、中信地產(chǎn)、世紀金源集團等。

優(yōu)勢：通過品牌開發(fā)企業(yè)在景點周邊所做的優(yōu)質(zhì)商業(yè)生活配套，很容易給一個景點和周邊欠發(fā)達地區(qū)帶去生機與活力。

短板：由于過分依賴住宅銷售，很多山水超級大盤淪為空城鬼城；高聳的城市建筑破壞了自然景致，這種建設(shè)與破壞之間的悖論是最值得警惕的。

未來趨勢：賦予自然資源更多的魅力，在原有的旅游資源之上打造更多多樣性的產(chǎn)品，適當融入一些更和諧的體驗性文化商業(yè)設(shè)施。

他山之石：阿爾卑斯滑雪度假區(qū)，幾經(jīng)自然演變和規(guī)劃調(diào)整，已經(jīng)有數(shù)百年歷史的阿爾卑斯山度假小鎮(zhèn)儼然一幅夢幻般的童話仙境。很多當?shù)氐脑用褓徺I了私人土地產(chǎn)權(quán)后建造幾座木屋別墅對外經(jīng)營，整個小鎮(zhèn)的別墅外形豐富生動。與中國不同的是，這里有濃厚的滑雪文化，滑雪業(yè)態(tài)已經(jīng)很發(fā)達，在一個旅游小鎮(zhèn)逐漸成型后，滑雪的服務(wù)功能轉(zhuǎn)變，形成了一個以服務(wù)為導(dǎo)向的旅游小鎮(zhèn)。

3、文旅小鎮(zhèn)型   

劍之中蘊藏的文化、故事和技藝，已經(jīng)成為了一種藝術(shù)，而不僅僅是一種縱橫沙場的兵刃。厭倦了大都市生活壓力和喧鬧的人們，越來越多選擇在一個小鎮(zhèn)發(fā)呆幾日，享受那里的淳樸與恬靜。

目前，國內(nèi)已經(jīng)形成了安徽宏村、云南麗江、浙江烏鎮(zhèn)等一批文化旅游古鎮(zhèn)。良性的文旅小鎮(zhèn)運營，應(yīng)該是與居民市井文化渾然一體的作品，而不僅是一片沒有語言的商業(yè)味濃重的建筑。在歐洲及東南亞很多旅游小鎮(zhèn)，政府主導(dǎo)、企業(yè)擔綱、居民參與的生態(tài)體系非常完善，而我國更多是地方政府與企業(yè)的一廂情愿之舉，能否把握好開發(fā)節(jié)奏和保證其有血有肉尚難作定論。

典型代表：宏村、良渚文化村、麗江、鳳凰、烏鎮(zhèn)、周莊等。

優(yōu)勢：文物遺存、特色民風(fēng)民俗和悠閑的古鎮(zhèn)生活，可以為旅游開發(fā)**加分，開發(fā)者往往不需要規(guī)模巨大的硬件投入，而是更多的軟性投入。在城鎮(zhèn)化趨勢下，更多特色迥異、各具千秋的文旅小鎮(zhèn)將會被挖掘出來，市場機會巨大。

短板：對于古建筑古文物、原生態(tài)民俗文化的保護會令所有開發(fā)者都很頭疼，另外與本地居民的溝通也會是一個障礙，開發(fā)者如何解讀、升級文旅小鎮(zhèn)的歷史文化價值對自身能力要求更高。

未來趨勢：產(chǎn)業(yè)多元化。

他山之石：英國溫莎小鎮(zhèn)王室文化遺響，溫莎小鎮(zhèn)是英國最著名的王室小鎮(zhèn)，位于倫敦近郊，以溫莎古堡聞名。鎮(zhèn)上的人們生活愜意，傳統(tǒng)英式住宅隨處可見。雖然大街小巷終年被來自世界各地的游客擠滿， 但這里的生活卻依然輕松愉快。街旁購物區(qū)的商品琳瑯滿目，累了的話就到泰晤士河畔的咖啡館或小酒吧歇歇腳，或者漫步于溫莎公園的綠地與森林之中度過一個國王般的閑適下午。

4、度假酒店型

十八般武藝，以弓弩始，正如度假酒店一般，解決的是旅游度假最基本的住宿問題，在其他三個模式中也常常包含。但不同于傳統(tǒng)綜合體開發(fā)的盈利模式，這類度假酒店并不通過其他類型地產(chǎn)項目來彌補經(jīng)營缺口，更多在于產(chǎn)業(yè)鏈各個端點的交易，實現(xiàn)獨立生存發(fā)展，這如同弓弩一樣，自成一派。未來不久，這類產(chǎn)品集中的爆發(fā)或?qū)臃謺r度假酒店產(chǎn)權(quán)交易活動的活躍。

典型代表：今典集團、復(fù)星集團、陽光100。

優(yōu)勢：在傳統(tǒng)度假酒店可以滿足基本居住生活需求之外，這類產(chǎn)品有更多的藝術(shù)、文化元素，拍賣、博彩、會議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式使得企業(yè)不需要再進行住宅開發(fā)即能保證收益，在跑馬圈地的旅游地產(chǎn)高峰期實現(xiàn)了小而精的成功。 短板：對企業(yè)長期持有運營的能力、耐心以及綜合性資源整合的能力要求極高，尤其是自持帶來的資金壓力不可忽視，很多傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)往往難以承受。另外，文化的差異、經(jīng)濟發(fā)展的周期等元素也很容易影響這種模式的穩(wěn)定性。

未來趨勢：金融化的操作是必然趨勢，如與金融產(chǎn)品的結(jié)合、酒店產(chǎn)權(quán)交易等，另外，這類高端度假酒店必須瞄準全球市場，走向海外也無可避免。

他山之石：RCI（國際分時度假交換公司），目前全球最大的分時度假公司是國際分時度假交換公司RCI，總部設(shè)在美國印第安納州。其在全世界90個國家擁有3500個分時度假村，會員家庭超過250 萬。同時，近幾年市場上又崛起了一批新的以開發(fā)為主的分時度假網(wǎng)絡(luò)公司，如SUNTERRA公司，不但經(jīng)營交換業(yè)務(wù)，而且自己開發(fā)并銷售產(chǎn)權(quán)酒店。

5、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 

全稱文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，是一種在經(jīng)濟全球化背景下產(chǎn)生的以創(chuàng)造力為核心的新興產(chǎn)業(yè)，強調(diào)一種主體文化或文化因素依靠個人（團隊）通過技術(shù)、創(chuàng)意和產(chǎn)業(yè)化的方式開發(fā)、營銷知識產(chǎn)權(quán)的行業(yè)。

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要包括：廣播影視、動漫、音像、傳媒、視覺藝術(shù)、表演藝術(shù)、工藝與設(shè)計、雕塑、環(huán)境藝術(shù)、廣告裝潢、服裝設(shè)計、軟件和計算機服務(wù)等方面的創(chuàng)意群體。

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在各國定義不同，有稱為文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意知識產(chǎn)業(yè)、內(nèi)容產(chǎn)業(yè)等。世界大力推動創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的國家有英國、韓國、美國、日本、芬蘭、法國、德國、中國、意大利、澳洲、新西蘭、丹麥、瑞典、荷蘭、比利時和瑞士等。中國近幾年在文化藝術(shù)市場蓬勃、公共展演場地加大建設(shè)(如國家大劇院、798藝術(shù)區(qū))等，除在既有制造業(yè)的優(yōu)勢下尋找出路外，也開始重視文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

其主要的發(fā)展方向即其所做事情有：以旅游為龍頭的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式；發(fā)展國有的廣電集團、電影集團、廣播電視集團、新聞出版集團、演出集團等；發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

本文部分內(nèi)容來源于網(wǎng)絡(luò)，如果想要了解更多有關(guān)知識，可以聯(lián)系我們規(guī)劃師。要做家庭農(nóng)場規(guī)劃、康養(yǎng)旅游規(guī)劃、田園綜合體、旅游規(guī)劃、庭院設(shè)計、特色小鎮(zhèn)、休閑農(nóng)莊、鄉(xiāng)村振興旅游規(guī)劃、策劃的小伙伴，想要得到免費旅游規(guī)劃設(shè)計方案，北京綠道旅游規(guī)劃設(shè)計專家互動哦！24小時專家熱線：15901049951（同微信）

此文來源于網(wǎng)絡(luò)整理+個人觀點，綠道聯(lián)合旅游規(guī)劃設(shè)計院http://www.hudazc.com/，如需轉(zhuǎn)載請說明出處！上一篇：旅游景區(qū)運營管理方案下一篇：【綠道案例】遵義游樂園——黔北最大的游樂園