房地產似乎已成過去，文旅地產的時代即將來臨，不過現在搞商業地產項目也挺多的，那么商業地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。商業地產項目規劃運營管理需要注意哪幾點？

1、符合定位，權責明確

項目定位是在前期充分的市場調研和科學的形勢研判下作出的，它是指導項目運營的綱領。而清晰而準確的定位，本身就是項目打造獨特品質、參與市場競爭的利器。一個沒有定位或定位不準的項目，是不可能在現代激烈的市場競爭中有任何生存空間和機會的。因此，定位一旦明確，就要遵守，以此為中心開展各項工作；不能“朝令夕改”，讓顧客無所適從。

在運營過程中，明確單個商家與項目運營商的權責關系，實現所有權、經營權與管理權的“三權分立”，各自享有各自的權利和承擔各自應承擔的義務，依合同辦事，保持商業項目的經營正常化。 2、分散經營，統一管理

商戶入駐后雖有獨立的經營權，但為樹立整個商業項目統一的對外形象，提升項目的服務品質，必須對整個項目通盤考慮，納入整體運營的范疇。

統一管理包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等。這個“統一管理”，不但要體現在思想上和招商合約中，更要貫徹到后期的營銷管理中。商戶最渴望的是盈利，統一管理就是盈利的保障。

3、合作推廣，統一形象

宣傳推廣是商業地產項目后期運營的重點之一。通過宣傳推廣，提升商業地產的物業價值。為達到最佳的宣傳效果和統一宣傳口徑，必須建立起統一宣傳推廣的運作模式。將各自分散經營商戶的營銷推廣納入統一宣傳范疇，整合分散的宣傳推廣資源，整個項目以統一的形象對外，有利于形成合力，造出聲勢。

4、要維護商業地產的產業經營黃金比例

按商業地產經營的實踐經驗，商業經營業態的黃金比例為零售55：餐飲20：娛樂25，招商要注意維護和管理好這個經營比例。實踐中，根據定位的不同，要體現出側重點，即在此比例上有所調整，不要一味拘泥于此。

5、同業差異、異業互補

商業地產招商業態要能夠在功能和形式上體現同業差異、異業互補的組合思路。簡單地說，同業差異就是相同的業態也要有所差異，如品牌實力、規模等；異業互補則是各業態之間互為補充，如在服裝品牌店旁引入鞋帽店，不能盲目地大量招同一品類的店家進入。

6、招商順序原則

遵循核心主力店先行，輔助店隨后；零售購物業態優先，輔助、配套業態稍后的原則。核心主力店進駐，項目的定位體現也就有了依托。也就是說，項目的定位是通過主力店來體現的；而輔助店是在主力店確定的定位下拾遺補缺，可以跟隨在主力店之后進駐。輔助項目與配套多是分布在整個項目的邊角或外圍臨街的散鋪，也是屬于補缺型業態，所以也放在稍后的序列。

7、核心主力店為中心進行業態布局

核心主力店的招商對整個商業地產的運營成敗，以及對配套店的引進都有重大影響。在整體布局上，要有利于客流進入主力店，同時也便于客流從主力店向其他區域發散。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個商業地產的順利招商與管理。另外，核心主力店對于客流也起著關鍵的篩選作用，其布局直接影響到商業地產的品質與檔次。購物中心特別是大型商業地產的核心主力店適合放在經營軸線的端點，拉動客流雙向運動，從而帶旺處于主力店之間的系列散鋪。 8、特殊商戶招商優惠原則

特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營商家，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍、活躍項目商業文化氣氛的作用，從而提高項目的品質與品味。

9、商戶的有效落位

落位就是將某個商家安置到具體的鋪面或鋪位。商鋪落位很有講究，既是科學也是藝術。也就是說，并不是商家在某業態規劃區域內想要哪間鋪都是可以的。比如，在女裝區，某女裝品牌理所當然是要進入這個區域的，但這個區域可能范圍較大，到底是將其安排到本區域的東南西北哪個部位，既要考慮到此品牌的客流帶動作用，也要考慮到此品牌對人流動線的引導作用，以及對整個賣場的形象提升作用等。通盤考慮之后，才有可能確定將該品牌放在東區而不是其他三個區，或者說安排在某號鋪而不是其他鋪位。

10、運營管理的到位

商業地產的三大關系要素為物業、招商、運營，物業為商業運營提供物質載體，好的物業本身也是吸引顧客的賣點；招商主要是引進符合項目定位的優質商家，而運營則是實現商家招得進、留得住的重要保障，也是實現商業物業增值的重要手段。

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